本報記者　張薌逸　石　柳

近年來(lái)，隨著(zhù)人民群眾的需求從“有沒(méi)有”轉向“好不好”，我國城市發(fā)展從大規模增量建設轉向存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，進(jìn)入城市更新的重要階段。

在持續推進(jìn)城市更新戰略的過(guò)程中，老舊小區改造已成為改善居民生活環(huán)境、提升城市治理能力、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的重要抓手。目前，各地正大力推進(jìn)老舊小區改造，聚焦優(yōu)化提升老舊小區居住環(huán)境、設施條件等“硬件”和物業(yè)服務(wù)、文化價(jià)值等“軟件”，讓老舊小區“換新顏”。

近日，《證券日報》記者走訪(fǎng)北京、寧波多個(gè)老舊小區改造項目，了解各方如何構建協(xié)商機制，化解資金難題，讓老舊小區實(shí)現蛻變，激發(fā)經(jīng)濟發(fā)展新活力。

夯實(shí)高品質(zhì)生活基礎

“我們這樓以前沒(méi)有做外墻保溫，冬天風(fēng)一吹就透，夏天開(kāi)空調屋里涼得也慢，冷氣都散出去了。下水道年頭長(cháng)了也總是堵?！闭f(shuō)起房子之前的問(wèn)題，家住海淀區羊坊店街道中興家園的王阿姨打開(kāi)了話(huà)匣子。

回應居民關(guān)切，在翠微路第二社區居委會(huì )、羊坊店街道辦的積極推進(jìn)下，中興家園列入海淀區2024年老舊小區綜合整治項目名單。

“我們在改造施工過(guò)程中主動(dòng)加強與街道、社區、物業(yè)各方聯(lián)動(dòng)，做好施工計劃部署，盡可能加快施工進(jìn)度，減少對居民正常生活的影響?！敝袊屡d建筑工程有限責任公司項目經(jīng)理項五洲對《證券日報》記者介紹，當前項目已經(jīng)開(kāi)工近三個(gè)月，居民關(guān)心的外墻保溫、上下水管道改造、外窗更換改造工作均進(jìn)展順利，預計年內就能完工。

當前，全國已有大量群眾受惠于老舊小區改造。住房和城鄉建設部數據顯示，2019年至2024年，全國累計開(kāi)工改造老舊小區28萬(wàn)個(gè)，惠及居民4800萬(wàn)戶(hù)、超過(guò)1.2億人，共改造提升各類(lèi)老化管線(xiàn)36萬(wàn)公里，增設停車(chē)位387萬(wàn)個(gè)，建設養老、托育等各類(lèi)社區服務(wù)設施7.8萬(wàn)個(gè)。2025年，全國計劃新開(kāi)工改造城鎮老舊小區2.5萬(wàn)個(gè)。根據各地統計上報數據，1月份至4月份，全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5679個(gè)。

“在城市發(fā)展新階段，城市更新不是大拆大建，而是遵循‘缺什么補什么’的原則對城市功能進(jìn)行修復完善?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳5月份發(fā)布的《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）明確，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿(mǎn)足人民美好生活需要的重要舉措?！兑庖?jiàn)》將“推進(jìn)城鎮老舊小區整治改造”列為城市更新行動(dòng)的主要任務(wù)之一。

在提出“更新改造小區燃氣等老化管線(xiàn)管道”等硬件改造工作的同時(shí)，《意見(jiàn)》還要求“結合改造同步完善小區長(cháng)效管理機制”。

完善小區長(cháng)效管理機制，鞏固老舊小區改造成果，規范物業(yè)管理是關(guān)鍵一環(huán)。

“最大的感觸就是垃圾和電動(dòng)車(chē)之類(lèi)的有人管了，小區干凈了不少，也更安全了?！痹诒本┦泻５韰^萬(wàn)壽路12號院內，談及物業(yè)公司入駐后的感受，一位居民向記者表示。

萬(wàn)壽路12號院日前正式完成了物業(yè)公司引入工作。北京銀達物業(yè)管理有限責任公司有關(guān)負責人向記者介紹，經(jīng)歷了三年的街道托管和半年多的試運營(yíng)后，今年5月1日起，公司已正式接管海淀區萬(wàn)壽路12號院的物業(yè)服務(wù)。

未來(lái)，老舊小區長(cháng)效管理機制將持續完善推廣。北京市5月底發(fā)布的《深化物業(yè)管理改革創(chuàng )新　持續提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動(dòng)計劃（2025—2027年）》要求，推動(dòng)老舊小區物業(yè)服務(wù)全覆蓋。圍繞老舊小區物業(yè)服務(wù)全覆蓋三年工作目標開(kāi)展月度監測評估，計劃2025年推動(dòng)300個(gè)老舊小區引入物業(yè)服務(wù)，2026年擴大至1000個(gè)，2027年實(shí)現1800個(gè)全覆蓋。

合力疏通改造堵點(diǎn)

“錢(qián)從何來(lái)”是老舊小區改造工作推進(jìn)過(guò)程中面臨的共性問(wèn)題。在走訪(fǎng)中，記者注意到，各地正積極探索改造資金由政府、居民、社會(huì )力量合理共擔的機制。

北京海房投資管理集團有限公司中興家園項目負責人尹浩全向《證券日報》記者介紹，此次中興家園老舊小區改造，在市級和區級財政對項目提供專(zhuān)項資金支持的同時(shí)，中興家園的產(chǎn)權單位也承擔了70％左右的管線(xiàn)改造費用。此外，居民也可以根據自身意愿，選擇更優(yōu)質(zhì)的改造材料，并補齊資金差價(jià)。

財政出資、產(chǎn)權單位配合、居民可靈活選擇的出資機制調動(dòng)了多方積極性。尹浩全表示，得益于合理的出資安排，中興家園的居民改造積極性較高，項目推進(jìn)也比較順利。

在寧波市江北區磚橋巷小區二期老舊小區電梯加裝項目中，先安裝再付費的“共享電梯”模式也減輕了居民的出資壓力。

“這種方式比較自由，我不使用電梯的話(huà)也不用出錢(qián)?！本幼≡诖u橋巷小區二期的李先生告訴記者，使用電梯可以按月或者按年付費，這給了他們充足的選擇空間。

記者了解到，磚橋巷小區二期電梯由政府與電梯企業(yè)共同墊資建造，于5月21日正式啟用，使用費為30元／人／月。居民可以按照自身情況選擇是否使用。

“讓居民看到、感受到改造的成果，是調動(dòng)居民積極性的重要方式?！崩钣罴握f(shuō)。

“對于改造資金的來(lái)源，未來(lái)可以試點(diǎn)多元化融資模式?！?8安居客研究院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，例如，廣西等地的老舊小區將廣告位、停車(chē)位、充電樁等獲得的公共收益用于電梯更新，當地政府也會(huì )補貼住宅老舊電梯更新?lián)Q代。

有效拉動(dòng)投資消費

老舊小區改造既是民生工程，也是發(fā)展工程。張波表示，通過(guò)系統性改造破解老舊小區的“硬件老化、服務(wù)缺失、治理低效”等痛點(diǎn)，是擴大內需、穩增長(cháng)的重要抓手，更是推動(dòng)城市品質(zhì)提升的關(guān)鍵路徑。

在李宇嘉看來(lái)，老舊小區改造一方面能提升居住品質(zhì)，讓存量房供給質(zhì)量提升，帶動(dòng)二手房交易，促進(jìn)改善性住房需求釋放；另一方面也能帶動(dòng)居民住房相關(guān)消費，比如裝修、家具家電置換等。

在重慶市，江北區塔坪片區老舊小區改造項目成功激發(fā)了老舊小區活力。小區改造后，吸引了咖啡精釀、新派餐飲、攝影體驗等100家創(chuàng )新性店鋪自發(fā)入駐，帶動(dòng)投資約4000萬(wàn)元，每日涌入數千名年輕人進(jìn)店打卡。此外，該項目還引導50余戶(hù)小區居民自主更新，平均每戶(hù)翻新改造投入5萬(wàn)元至8萬(wàn)元、配套家居消費1萬(wàn)元至2萬(wàn)元，改造后房屋租金翻番。

“老舊小區改造中同步增設的社區養老驛站、托育點(diǎn)、便民超市、文化活動(dòng)室等設施，直接創(chuàng )造了新的消費場(chǎng)景?！睆埐ū硎?，此外，老舊小區改造也將推動(dòng)多類(lèi)家裝產(chǎn)品需求提升。以適老化、適幼化改造為例，除基礎的防滑地磚、扶手外，智能馬桶、遠程監護設備等高端產(chǎn)品需求會(huì )同步增長(cháng)。

在大力提振消費、全方位擴大國內需求的大背景下，包括老舊小區改造在內的城市更新行動(dòng)蘊藏著(zhù)巨大的增長(cháng)潛力。

住房和城鄉建設部副部長(cháng)秦海翔在國新辦5月20日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上表示，實(shí)施城市更新行動(dòng)能夠有效拉動(dòng)投資和消費，擴大內需，不斷滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要，對于促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)、進(jìn)一步保障和改善民生都具有十分重要的意義。

“城市更新補齊基礎設施、市政設施短板后，將帶動(dòng)數萬(wàn)億元的市場(chǎng)投資和消費?！崩钣罴畏Q(chēng)，未來(lái)要建立完善“專(zhuān)項規劃—片區策劃—項目實(shí)施方案”的規劃實(shí)施體系，一體推進(jìn)“好房子、好小區、好社區、好城區”建設。在城市更新的過(guò)程中，也要積極植入新業(yè)態(tài)、新功能、新場(chǎng)景，為老舊區域注入新的活力，提升居民和社會(huì )資本參與的積極性，以城市更新帶來(lái)的增量利益共享，驅動(dòng)資金共擔。